Bericht

van Spanje Specials

Koopinformatie

huis-kopen-spanje-infoAlle informatie woning kopen Spanje vindt u op deze pagina. Bij het aankopen van een woning in Spanje krijgt u te maken met diverse aspecten zoals belastingen, registratiekosten, maar ook vaste kosten als gemeenschapskosten, etc. Door de snel veranderende regelgeving binnen de EU is het niet eenvoudig om een standaard handleiding te geven, toch zullen wij middels deze beschrijving een aantal vaste hoofdlijnen behandelen.

Uw makelaar:
Belangrijk is dat u kiest voor een makelaar die ook fysiek een kantoor  in Spanje heeft. Na het kopen van een woning is het niet onbelangrijk, dat u altijd kunt terug vallen op een kantoor.
Het beste is een makelaar te kiezen die al jaren in Spanje is gevestigd. Deze mensen kennen het gebied op hun duimpje en kunnen u goed adviseren in het regelen van een financiering en zal u gedurende het aankoopproces juridisch begeleiden.

De aankoop:

Het koopproces in Spanje verschilt in een aantal opzichten wezenlijk van Nederland en België. Zo bestaat er in Spanje ook de mogelijkheid tot het nemen van een optie; om de overeenkomst echter hiervoor rechtsgeldig te laten zijn, dient een reserveringsbedrag betaald te worden. Dit reserveringsbedrag bedraagt in de meeste gevallen ca. 3000 euro. Indien u deze optie niet uitoefent, zult u het eserveringsbedrag verliezen.
Vaak is de koopovereenkomst een combinatie van een reserveringsdocument en een koopovereenkomst. Dit betekent dat, indien u de optie wel uitoefent en de eerste betaaltermijn zoals vermeld in de overeenkomst heeft voldaan, de optie automatisch zal overgaan naar een definitieve koopovereenkomst.

Fiscaalnummer: ( NIE )

Zodra u in het bezit bent van een woning in Spanje, bent u ook verplicht om een fiscaal nummer (NIE) aan te vragen. (Numero de Identificación de Extranjeros). Dit zult u ook nodig blijven hebben voor u toekomstige belastingaangiften. Uw juridisch adviseur helpt u bij het aanvragen van een dergelijk nummer.

Notariskosten en registratiekosten:

Bij het notarieel passeren van de koopakte moet u rekening houden met ca. 3% van de te registreren koopsom aan notariskosten en registratiekosten.
Deze kosten worden door een schatting door de notaris in rekening gebracht. Zodra de woning definitief is ingeschreven, volgt de definitieve afrekening en wordt het mogelijk teveel of te weinig berekende bedrag gecorrigeerd. Wij adviseren onze klanten om bij aankoop rekening te houden met ca. 12-13% bijkomende kosten. Op deze wijze worden latere teleurstellingen voorkomen.

Financiering:

Indien u voor het aankopen van een woning in Spanje gebruikt wenst te maken van een financiering, dan zijn hiervoor talloze mogelijkheden. Er zijn financieringsmogelijkheden tot 70% van de aankoopsom met een looptijd tot 30 jaar.
Het verstrekken van een hypotheek gebeurt in Spanje op basis van een taxatierapport van de woning, bovendien moet men aan de bank de inkomensgegevens opgeven en het BKR rapport overhandigen.
Over het algemeen wordt 60% gefinanciert door de bank,op basis van 30 jaar.Bij het notarieel passeren van de koopakte moet u rekening houden met ca. 3% van de te registreren koopsom aan notariskosten en registratiekosten. De Euribor rente wordt in de financiële wereld ook gebruikt voor het vaststellen van rentes van onder andere hypotheken. Spaanse banken werken met de 12-maands Euribor. Elk jaar wordt de hypotheekrente bij een hypotheek in Spanje opnieuw vastgesteld op basis van de stand van het 12- Maands Euribor. Je kunt simpel zeggen dat Euribor de kostprijs is van de bank en bovenop deze kostprijs zit een marge voor risico en winst.  De marges verschillen per bank en liggen doorgaans tussen de 3 % en 4%. Standaard is een hypotheek tot 60% mogelijk en de looptijd geldt tot het 75e levensjaar, steeds op annuïteitbasis.

 

Overige kosten en belastingen:

Uiteraard krijgt u in Spanje ook te maken met kosten zoals nutsbedrijven, gemeentelijke belastingen en in de meeste gevallen ook met gemeenschapskosten.
De gemeenschapskosten zijn sterk afhankelijk van de voorzieningen die binnen uw omgeving aanwezig zijn en waarvan u met uw mede-eigenaren het gebruik en/of het bezit heeft. Te denken valt aan gemeenschappelijke parken en tuinen, zwembaden en andere voorzieningen. Maar ook gangen, een galerij en een lift vallen hieronder. De inkomstenbelasting en de vermogensbelasting zijn geheel afhankelijk van uw bezittingen en eventuele inkomsten in Spanje.

Niet-residenten hebben de verplichting om een fiscale vertegenwoordiger aan te stellen. Dit kan een privé persoon zijn of een bedrijf; het is echter voor de hand liggend is om hiervoor een gespecialiseerd administratiekantoor aan te stellen. U betaalt ongeveer 150,- euro voor de standaard aangifte. Dit kantoor kan uw belastingpost ontvangen, alle aangiften en betalingen doen en alle vragen beantwoorden over uw eigendom in Spanje. Op deze wijze heeft u geen omkijken naar de fiscale zaken van uw huis en kunt u genieten van uw woning in Spanje.

 

Fiscale informatie over het kopen van een (tweede) woning:

Spanje Specials informeert u over de fiscale consequenties van het kopen van een tweede woning in Spanje. Buitenlanders met onroerend goed in Spanje, zijn in Spanje belastingplichtig.  Welke belastingen, hoeveel en hoe en waar deze betaald dienen te worden, is veelal nog onbekend bij Nederlandse en Belgische personen. Onderstaand geven wij u een kort en globaal overzicht van de belastingen waarmee u als huiseigenaar in Spanje te maken zult krijgen:

  • Inkomstenbelasting
  • Vermogensbelasting
  • Onroerendgoedbelasting
  • Inkomstenbelasting niet-residenten
  • Vermogensbelasting niet-residenten
  • Belasting over de waardevermeerdering van de grond
  • Vermogenswinstbelasting
  • Overdrachtsbelasting
  • Omzetbelasting
  • Bouwbelasting

Inkomstenbelasting residenten: (Impuesto sobre la renta de las personas físicas, IRPF)

Iedere buitenlander die resident is in Spanje moet belastingaangifte doen met betrekking tot zijn persoonlijke verplichtingen en over het wereldwijde inkomen. Indien u meer dan 6 maanden per jaar in Spanje verblijft, wordt u als fiscaal resident beschouwd zelfs wanneer u nog geen residentie vergunning heeft aangevraagd. Nochtans zijn er bepaalde soorten inkomsten (zoals overheidspensioenen voor volledig en blijvende invaliditeit) die vrijgesteld zijn van inkomstenbelasting in Spanje en er zijn belastingsverdragen tussen een aantal landen en Spanje, die bepalen in welk land welke belasting betaald moet worden.

In Spanje is de inkomstenbelasting progressief, lopende van 24 tot 43%. U kunt als Spaans inwonende tot een bepaald bedrag hypotheeklasten (rente en aflossing) in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Inkomsten onder 7.993 Euro zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en onder bepaalde voorwaarden bent u tevens vrijgesteld indien u een inkomen heeft van lager dan 22.000 Euro. U betaalt als Spaans resident geen huurwaardeforfait.

Vermogensbelasting: (Impuesto extraordinario sobre el patrimonio)

De vermogensbelasting is met ingang van 1 januari 2008 niet afgeschaft, maar teruggebracht naar het nultarief. Er blijft wel een aangifteplicht. In het Modelo 214 kan een combinatie van IRNR en IP worden gedaan per belastingplichtige, wanneer het om één pand gaat dat ter beschikking staat.
Onroerendgoedbelasting: (Impuesto sobre bienes inmeubles)

De eigenaar van onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,8% onroerendgoedbelasting. De percentages verschillen per gemeente. Onroerendgoedbelasting betaalt men altijd, ook als men niet is ingeschreven in Spanje.

Inkomstenbelasting niet-residenten (mensen zonder Spaanse verblijfsvergunning)
De Spaanse fiscus belast buitenlandse huizenbezitters met een soort ‘huurwaardeforfait’. Deze belasting wordt niet geheven bij residenten (mensen die in Spanje wonen en beschikken over een verblijfsvergunning). Wordt het huis niet verhuurd, dan is moet over 2% van de kadasterwaarde 24% belasting schuldig. Wordt het huis wel verhuurd, dan moet over de huurinkomsten 24% belasting betaald worden. Over de periode dat het huis niet verhuurd was, betaalt u proportioneel het “huurwaardeforfait”.

Belasting over waardevermeerdering van grond (Plusvalia)
Bij verkoop van uw huis met grond dient u altijd over de waardestijging van de grond belasting aan de gemeente te betalen ongeacht de duur dat u de grond in eigendom had.

Vermogenswinstbelasting: (via IRNR) (Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble)

Een Spaanse inwonende zal over de verkoopwinst van zijn permanent bewoonde woning waarschijnlijk bijna niets afdragen indien hij binnen drie jaar weer een woning voor permanente woning koopt. Is deze laatste goedkoper, dan betaalt hij 18% over de winst (rekening houdend met bepaalde aftrekposten). Als een Spaanse inwonende zijn vakantiehuis met winst verkoopt, dan zal hij over de winst (na aftrekposten) 18% moeten afrekenen, ook al investeert hij dit weer in een nieuwe vakantiewoning.
Een niet-inwonende van Spanje draagt sinds 1 januari 2007 eveneens over de verkoopwinst 18% af aan de Spaanse fiscus. De vermogenswinst is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. De aankoopprijs wordt vermeerderd met de onderhoudskosten, verbouwingskosten etc.
Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld.
De koper zal 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft namelijk de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper  deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper op voor deze belastingafdracht van de vermogenswinst.
Inwoners en niet-inwoners die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of vóór 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinst. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u namelijk op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in eigendom had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis eerder dan deze datum in bezit was.

Overdrachtsbelasting: (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Als u van een particulier een woning koopt, betaalt u voor de overdracht 7% van het officieel ingeschreven bedrag.
Als u van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u IVA. (omzetbelasting)

Omzetbelasting: (IVA)

Als u grond van een projectontwikkelaar koopt. betaalt u 21% IVA. Koopt u van een particulier, dan is dit 8% (overdrachtsbelasting). Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar (huis & grond) dan betaalt u slechts 10% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 21% IVA ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 10% IVA. Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10% IVA.

Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21% IVA.
Over losstaande verbouwingen (die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 21% IVA. Over grotere verbouwingen betaalt u slechts 10%.

IVA:

Bij de aankoop van een nieuwe vakantiewoning zal aan de koper IVA in rekening worden gebracht. Wordt de vakantiewoning gekocht met eigen gebruik als voornaamste oogmerk, dan zal de koper niet als IVA-ondernemer worden aangemerkt waardoor hij de voor de aankoop betaalde btw niet bij de Belastingdienst zal kunnen terugvragen. Als de vakantiewoning echter is aangekocht om via een erkende verhuurbemiddelingsorganisatie te verhuren, dan zal de koper in principe worden gekwalificeerd als btw-ondernemer. Hij moet zich in dat geval als btw-ondernemer aanmelden bij de Spaanse Belastingdienst om een IVA-nummer te verkrijgen.

Als de koper aangemerkt wordt als IVA-ondernemer, zal hij de IVA op de aankoop en exploitatie van de vakantiewoning terug kunnen vragen bij de Spaanse Belastingdienst. In principe zal de IVA dan volledig kunnen worden teruggevorderd.
Belangrijk aandachtspunt is nog wel het eigen gebruik van de vakantiewoning door de eigenaar.
Hiervoor moeten twee situaties worden onderscheiden:
In de eerste plaats het geval waarbij de eigenaar ter zake van zijn eigen woning een huurovereenkomst sluit met een bemiddelingsorganisatie. In dat geval wordt de eigenaar gezien als een “reguliere” gast. De bemiddelingsorganisatie moet in dat geval IVA berekenen aan de eigenaar. Omdat het verblijf in de vakantiewoning een privé-aangelegenheid betreft, zal de eigenaar deze IVA niet bij de belastingdienst kunnen terugvorderen. De aftrek van voorbelasting op de aankoop en exploitatie van de vakantiewoning blijft in dat geval intact.
Teruggaafverzoeken moeten uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar waarin u de IVA betaalde, in het bezit van de buitenlandse belastingdienst zijn.

Om niet het risico te lopen met de Spaanse fiscus in problemen te komen en voor nog meer informatie adviseren wij u tijdig een afspraak te maken met ons en met onze belastingadviseur. Deze kan u de nodige adviezen geven voor uw belastingverplichtingen voor uw Spaanse woning.
De fiscaliteit inzake de aankoop van een woning in Spanje is altijd maatwerk en is gebaseerd op de specifieke fiscale positie van de koper.